NOTRE DOSSIER : Faut-il acheter avant de vendre ou inversement ?

Cette question taraude toutes les personnes propriétaires qui souhaitent revendre pour acheter. Par où commencer? Faut-il logiquement revendre d’abord, pour être sûr(e) de disposer des espèces sonnantes et trébuchantes pour acheter. Ou au contraire, faut-il acheter d’abord, histoire de ne pas laisser filer la maison de vos rêves, puis ensuite revendre quitte à prendre un crédit relais.

En fait, la réponse n’est pas si simple. De nombreux paramètres doivent être pris en compte avant d’opter pour l’un des deux scénarios. Parfois même, vous n’avez pas le choix.

L’état du marché immobilier 

La conjoncture immobilière peut influer sur le choix d’une des deux solutions. D’une façon générale, l’offre et la demande de logements anciens s’équilibrent rarement. Deux cas sont possibles.

Premier tableau : un marché affiche des prix qui stagnent (voire augmentent), du coup les transactions sont rapides. Dans ce cas, l’offre est rare et ne satisfait pas la demande. Le problème n’est pas de céder, mais de trouver quelque chose à acheter. Dans cet environnement, l’acheteur n’a pas la main. Il dispose d’un choix réduit et pire peut se faire souffler les biens convoités s’il ne réagit pas assez vite. Dans ce type de conjoncture, il faut acheter rapidement, souvent sans avoir eu le temps de revendre son bien. Certains candidats acquéreurs peuvent rester plusieurs semaines, voir plusieurs mois sans trouver ce qu’ils recherchent.

Second tableau : Dans les périodes de crise et de déprime immobilière, l’offre est supérieure à la demande. Cette situation a pour conséquence de faire baisser les prix car les biens sur le marché sont (trop) nombreux. Le problème ici n’est pas d’acheter, mais surtout de vendre son bien. Ce timing est donc crucial.

L’état de vos finances

Pour acheter avant de vendre, c’est aussi une question de moyens. Cette question est essentielle. Avez-vous les reins suffisamment solides pour supporter la propriété simultanée de deux biens? Ce cas de figure peut être coûteux surtout si vous remboursez toujours un crédit pour le bien à vendre et celui que vous venez d’acheter. Outre les prêts à rembourser, vous cumulez toutes les autres dépenses liées à la propriété immobilière (entretien, taxes d’habitation, impôts locaux, charges de copropriété, etc.).

Opter pour un crédit relais

Vous comptez sur la vente de votre logement actuel pour financer une partie de votre prochain achat immobilier? Il n’y a jusqu’ici rien de plus normal, c’est même d’une logique financière implacable. Mais, évidemment, rien ne se passe comme prévu. Tout s’emballe. Vous craquez pour un appartement que vous vous empressez d’acheter, alors que vous avez encore le vôtre sur les bras.

Un problème de trésorerie se pose : comment payer la nouvelle opération alors que vous ne disposez pas encore de l’argent retiré de la vente de votre bien? Le crédit relais, appelé aussi prêt achat revente, est une réponse possible à votre besoin ponctuel de trésorerie. Déterminé par la banque, ce montant est toujours proportionnel à la valeur estimée du bien que vous avez à vendre. Selon les établissements, varie entre 50 % et 70 % de la valeur de ce bien.

Exemple : Si le bien a été estimé à 200 000 euros, la banque peut accorder un crédit relais à hauteur de 70 %, soit de 140 000 euros (200 000 X 70 %). Le montant du crédit relais est assimilé à des fonds propres, il est considéré comme de l’apport personnel. La durée de ce crédit est assez courte de quelques semaines ou mois, sans excéder deux ans. Le taux est généralement le même que celui du crédit principal.

Le crédit relais est une solution utile si vous n’arrivez pas à faire coïncider les opérations de vente et d’achat.

Mener de front les deux transactions

La situation idéale consiste à faire coïncider vos deux transactions (vente et achat) immobilières. A savoir, signer le même jour chez le même notaire, la vente du bien, puis quelques heures après, l’achat du suivant. Atouts de ce scénario : il n’y a pas de temps morts, ni de dépenses supplémentaires. Pas besoin de crédit relais, puisque vous empochez le produit de votre vente pour payer tout de suite l’autre achat. 

Pour faire coïncider ces deux dates, il faut anticiper les évènements. Un arrangement avec le vendeur ou l’agent immobilier est nécessaire. La date de signature chez le notaire peut servir de variable d’ajustement. Ce genre de négociation est jouable même si les compromis de vente n’ont pas été signés le même jour, mais à quelques semaines près.

Bien sûr avec six mois d’intervalle entre les deux promesses, cet aménagement n’est pas possible car le prix du bien et les conditions de crédit peuvent avoir changé. Cette entente est envisageable mais il n’y a aucune obligation.

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